Guia · Lei do Inquilinato
Reajuste do aluguel IGP-M, IPCA e como calcular
O aluguel é corrigido uma vez por ano, pelo índice que as partes escolheram no contrato. Entenda a diferença entre IGP-M e IPCA e como chegar ao novo valor.
Atualizado em
Referência
As regras do reajuste
O que a lei fixa, o que as partes escolhem e o que não pode ser feito.
Regra legal
- Periodicidade mínima de 12 meses — Vedada a correção em prazo inferior a um ano (Lei nº 10.192/2001)
Definido no contrato
- Escolha livre do índice — IGP-M, IPCA, INPC ou outro — a lei não impõe nenhum
- Índice substituto — Cláusula que prevê o que usar se o índice for extinto
- Data-base do reajuste — Normalmente o mês de aniversário do contrato
Direito das partes
- Revisional judicial após 3 anos — Ação para adequar o aluguel ao preço de mercado (art. 19 da Lei nº 8.245/1991)
- Negociação livre a qualquer tempo — Locador e locatário podem acordar outro valor por aditivo
Proibido
- Reajuste antes de 12 meses — Nulo, ainda que previsto em contrato
Ver todas as regras do reajuste: 7
Fonte: Lei nº 8.245/1991 (art. 17 e art. 19) e Lei nº 10.192/2001.
Comparação
IGP-M ou IPCA
Os dois índices mais usados em contratos de locação e o que cada um mede.
| Índice | O que mede | Quem calcula |
|---|---|---|
| IGP-M | Preços no atacado, construção e consumidor (60/30/10) | FGV |
| IPCA | Inflação ao consumidor — a cesta oficial do país | IBGE |
| INPC | Inflação para famílias de renda mais baixa | IBGE |
Nenhum índice é obrigatório: quem escolhe são as partes, no momento de assinar o contrato.
Na prática
Como calcular o novo aluguel
O cálculo é sempre o mesmo: valor atual multiplicado pela variação acumulada do índice em 12 meses.
- 1
Levante a variação acumulada
Consulte a variação do índice escolhido nos últimos 12 meses, publicada pela FGV (IGP-M) ou pelo IBGE (IPCA).
- Use o acumulado de 12 meses, não a variação do mês
- A data-base é o aniversário do contrato
- 2
Aplique a fórmula
Novo aluguel = valor atual × (1 + variação acumulada). Com 4% de acumulado, um aluguel de R$ 2.000 passa a R$ 2.080.
- R$ 2.000 × 1,04 = R$ 2.080
- Se o índice for negativo, o aluguel diminui
- 3
Negocie se o índice disparar
O reajuste não é imposto: as partes podem acordar um valor menor por aditivo, o que é comum quando o índice sobe muito acima do mercado.
- Registre o acordo em termo aditivo assinado
- Após 3 anos cabe ação revisional (art. 19)
Termos relacionados
Vocabulário do reajuste
Os termos que aparecem na cláusula de correção do aluguel.
- Variação acumulada
- Data-base
- Termo aditivo
- Ação revisional
- Índice substituto
- Correção monetária
- Contrato de aluguel
Perguntas frequentes: o reajuste anual do aluguel
Respostas diretas da Equipe ContratoCentral para as dúvidas mais comuns.
Posso reajustar o aluguel antes de doze meses?
Não. A periodicidade mínima do reajuste é anual, contada da data do contrato ou do último reajuste. Cláusula que preveja correção em prazo menor é inválida, ainda que as duas partes tenham assinado.
IGP-M ou IPCA: qual índice devo escolher?
O índice é livre, mas precisa estar escrito no contrato. O IGP-M é o tradicional do mercado de locação e oscila mais; o IPCA é o índice oficial da inflação ao consumidor e costuma ser mais estável. Escolhido um, ele vale para toda a vigência.