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Contrato de gaveta o que é, validade e riscos
O contrato de gaveta vale entre quem assinou, mas não transfere a propriedade do imóvel. Entenda exatamente o que ele resolve, o que não resolve e como regularizar.
Atualizado em
Referência
O que o contrato de gaveta faz e não faz
A separação entre o que vale entre as partes e o que exige registro público.
O que FAZ
- Obriga comprador e vendedor ao acordado — Preço, prazo, entrega da posse e obrigações são exigíveis entre as partes
- Transfere a posse do imóvel — O comprador passa a ocupar e usar o imóvel
- Serve como prova do negócio — Documento particular com 2 testemunhas é título executivo (art. 784, III, CPC)
- Permite exigir a escritura depois — Cabe ação de adjudicação compulsória se o vendedor se recusar
O que NÃO faz
- Transferir a propriedade — Só o registro na matrícula transfere (art. 1.245 do Código Civil)
- Proteger contra penhora do titular — Dívidas de quem consta na matrícula podem atingir o imóvel
- Valer perante terceiros — Sem registro, não há publicidade do negócio
- Substituir a anuência do banco — Em imóvel financiado, a transferência sem anuência viola o financiamento
- Isentar do ITBI — O imposto continua devido na regularização
Ver tudo o que o contrato de gaveta cobre: 9
Fonte: Código Civil (arts. 481, 1.245) e Código de Processo Civil (art. 784).
Comparação
Gaveta, escritura e registro
As três etapas de uma compra de imóvel e o que cada uma garante ao comprador.
| Etapa | O que garante | Onde se faz |
|---|---|---|
| Contrato de gaveta | Obrigação entre as partes e a posse do imóvel | Entre particulares, sem cartório |
| Escritura pública | Forma exigida por lei acima de 30 salários mínimos | Tabelionato de Notas |
| Registro na matrícula | A propriedade — o comprador vira dono | Cartório de Registro de Imóveis |
Enquanto não houver registro, o proprietário perante a lei é quem consta na matrícula, ainda que o contrato de gaveta seja válido entre as partes.
Na prática
Os riscos reais
O contrato de gaveta é lícito, mas concentra riscos concretos — para os dois lados.
- A
Risco para o comprador
Sem registro, o comprador tem o imóvel mas não é o proprietário: dívidas do titular podem levar à penhora, e ele pode até vender o bem a terceiro de boa-fé.
- Penhora por dívidas de quem consta na matrícula
- Impossibilidade de usar o imóvel como garantia
- Dificuldade de revenda e de financiar
- B
Risco para o vendedor
Quem vendeu continua como titular: responde por IPTU, taxas e, em imóvel financiado, segue devedor perante o banco.
- IPTU e dívidas continuam em seu nome
- Financiamento não quitado permanece sob sua responsabilidade
- Negativação por débitos gerados pelo comprador
- C
Imóvel financiado (o caso mais delicado)
Transferir um imóvel com alienação fiduciária sem anuência do banco viola o contrato de financiamento e pode gerar o vencimento antecipado da dívida.
- O imóvel está gravado em nome da instituição financeira
- A regularização exige quitação ou assunção formal da dívida
Termos relacionados
Vocabulário do contrato de gaveta
Os termos que aparecem quando se discute a regularização de um imóvel.
- Matrícula do imóvel
- Adjudicação compulsória
- Alienação fiduciária
- Escritura pública
- ITBI
- Usucapião
- Compra e venda de imóvel
- Terceiro de boa-fé