Rescisão do contrato de aluguel: multa proporcional ao tempo restante
Sair antes do prazo não custa a multa cheia: a lei manda calculá-la proporcionalmente ao período que faltava para o fim do contrato — e em um caso ela é dispensada por completo.
Conteúdo
As formas de encerrar uma locação
Cada situação tem uma regra própria de aviso e de multa.
Ver todas as formas de encerramento (7 itens)
Contrato chega ao termo e o imóvel é devolvido; nenhum aviso necessário
Locador e locatário encerram de comum acordo, por escrito
Dispensa legal com aviso de 30 dias (art. 4º, parágrafo único)
Multa proporcional ao tempo restante (art. 4º)
Qualquer parte, com 30 dias de aviso prévio por escrito
Autoriza a ação de despejo por falta de pagamento
Sujeita a parte infratora à multa contratual e à rescisão
Observação: Fonte: Lei nº 8.245/1991, arts. 4º, 6º e 9º.
A multa proporcional na prática
Exemplo com contrato de 30 meses e multa contratual de 3 aluguéis de R$ 2.000.
| Saída no mês | Meses restantes | Cálculo | Multa devida |
|---|---|---|---|
| 6º mês | 24 de 30 | 3 × (24/30) = 2,4 aluguéis | R$ 4.800 |
| 15º mês | 15 de 30 | 3 × (15/30) = 1,5 aluguel | R$ 3.000 |
| 20º mês | 10 de 30 | 3 × (10/30) = 1 aluguel | R$ 2.000 |
| 27º mês | 3 de 30 | 3 × (3/30) = 0,3 aluguel | R$ 600 |
A multa cheia só seria devida se o locatário saísse no primeiro mês. Quanto mais tempo cumprido, menor o valor.
Como encerrar sem problema
Três passos que evitam discussão sobre valores e sobre a devolução da garantia.
Comunique por escrito
Envie a notificação de saída ao locador por escrito, guardando o comprovante de recebimento.
- → Em contrato por prazo indeterminado, o aviso é de 30 dias
- → Na transferência de trabalho, o aviso de 30 dias dispensa a multa
Calcule a multa proporcional
Aplique a fórmula: multa contratual × (meses restantes ÷ meses totais). Não aceite a cobrança da multa cheia.
- → A proporcionalidade é obrigatória por lei (art. 4º)
- → Cláusula que imponha multa cheia é abusiva
Faça a vistoria de saída
A vistoria compara o estado do imóvel com o laudo de entrada e define a devolução da caução.
- → Desgaste natural pelo uso não é dano
- → A caução volta corrigida pela poupança
Contratos e documentos para encerrar
Do contrato original ao distrato, os modelos que cobrem o encerramento.
Contrato de Aluguel
Modelo de locação com a cláusula 9ª de rescisão antecipada e a multa proporcional já redigida.
Fiador, caução ou seguro-fiança
O que acontece com cada garantia quando a locação é encerrada.
Ler o guia das garantiasReajuste do aluguel
Como o valor foi corrigido ao longo do contrato — a base do cálculo da multa.
Ler o guia do reajusteVocabulário da rescisão
Os termos que aparecem quando um contrato é encerrado.