Guia · Lei do Inquilinato
Rescisão do contrato de aluguel multa proporcional ao tempo restante
Sair antes do prazo não custa a multa cheia: a lei manda calculá-la proporcionalmente ao período que faltava para o fim do contrato — e em um caso ela é dispensada por completo.
Atualizado em
Referência
As formas de encerrar uma locação
Cada situação tem uma regra própria de aviso e de multa.
Sem multa
- Fim natural do prazo — Contrato chega ao termo e o imóvel é devolvido; nenhum aviso necessário
- Distrato (acordo entre as partes) — Locador e locatário encerram de comum acordo, por escrito
- Transferência de trabalho — Dispensa legal com aviso de 30 dias (art. 4º, parágrafo único)
Com multa
- Saída antecipada do locatário — Multa proporcional ao tempo restante (art. 4º)
Com aviso
- Denúncia em prazo indeterminado — Qualquer parte, com 30 dias de aviso prévio por escrito
Descumprimento
- Falta de pagamento — Autoriza a ação de despejo por falta de pagamento
- Descumprimento de cláusula — Sujeita a parte infratora à multa contratual e à rescisão
Ver todas as formas de encerramento: 7
Fonte: Lei nº 8.245/1991, arts. 4º, 6º e 9º.
Cálculo
A multa proporcional na prática
Exemplo com contrato de 30 meses e multa contratual de 3 aluguéis de R$ 2.000.
| Saída no mês | Meses restantes | Cálculo | Multa devida |
|---|---|---|---|
| 6º mês | 24 de 30 | 3 × (24/30) = 2,4 aluguéis | R$ 4.800 |
| 15º mês | 15 de 30 | 3 × (15/30) = 1,5 aluguel | R$ 3.000 |
| 20º mês | 10 de 30 | 3 × (10/30) = 1 aluguel | R$ 2.000 |
| 27º mês | 3 de 30 | 3 × (3/30) = 0,3 aluguel | R$ 600 |
A multa cheia só seria devida se o locatário saísse no primeiro mês. Quanto mais tempo cumprido, menor o valor.
Na prática
Como encerrar sem problema
Três passos que evitam discussão sobre valores e sobre a devolução da garantia.
- 1
Comunique por escrito
Envie a notificação de saída ao locador por escrito, guardando o comprovante de recebimento.
- Em contrato por prazo indeterminado, o aviso é de 30 dias
- Na transferência de trabalho, o aviso de 30 dias dispensa a multa
- 2
Calcule a multa proporcional
Aplique a fórmula: multa contratual × (meses restantes ÷ meses totais). Não aceite a cobrança da multa cheia.
- A proporcionalidade é obrigatória por lei (art. 4º)
- Cláusula que imponha multa cheia é abusiva
- 3
Faça a vistoria de saída
A vistoria compara o estado do imóvel com o laudo de entrada e define a devolução da caução.
- Desgaste natural pelo uso não é dano
- A caução volta corrigida pela poupança
Termos relacionados
Vocabulário da rescisão
Os termos que aparecem quando um contrato é encerrado.
- Distrato
- Denúncia vazia
- Aviso prévio
- Multa compensatória
- Vistoria de saída
- Ação de despejo
- Contrato de aluguel
Perguntas frequentes: rescisão e multa proporcional
Respostas diretas da Equipe ContratoCentral para as dúvidas mais comuns.
Como se calcula a multa proporcional?
A multa contratual é reduzida na proporção do tempo já cumprido (art. 4º da Lei nº 8.245/1991). Se a multa é de três aluguéis e o locatário cumpriu vinte dos trinta meses, restam dez meses — um terço do prazo — e a multa devida é de um aluguel, não de três.
Pago multa se sair por transferência de trabalho?
Não. O locatário transferido pelo empregador para outra localidade fica dispensado da multa, desde que notifique o locador por escrito com trinta dias de antecedência (art. 4º, parágrafo único). Guarde o comprovante da notificação.
Quem entrega as chaves encerra o contrato?
A entrega das chaves marca o fim da posse, mas o contrato só se encerra com o distrato assinado, que declara a quitação recíproca. Sem ele, o locatário continua exposto a cobranças de aluguel e encargos posteriores à saída.