Fiador, caução ou seguro-fiança: qual garantia escolher
A garantia é o que protege o locador se o aluguel não for pago. A lei admite três modalidades — e proíbe exigir mais de uma no mesmo contrato.
Conteúdo
O que a lei admite como garantia
As modalidades previstas na Lei nº 8.245/1991 e o que cada uma exige na prática.
Ver todas as modalidades e exigências (8 itens)
Terceiro que responde pela dívida; normalmente exige imóvel próprio quitado
Depósito de até 3 aluguéis em caderneta de poupança
Bens dados em garantia, com registro
Averbada na matrícula do imóvel dado em garantia
Apólice contratada com seguradora, paga pelo locatário
Menos usual; quotas de fundo de investimento cedidas em garantia
Vedado pelo art. 37, parágrafo único — nulo de pleno direito
Limite do art. 38, § 2º
Observação: Fonte: Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), arts. 37 e 38.
As três garantias mais usadas
Como cada modalidade funciona, quem paga e o que o locatário precisa apresentar.
| Garantia | Como funciona | Custo para o locatário |
|---|---|---|
| Fiador | Um terceiro assume a dívida se o locatário não pagar | Nenhum custo direto |
| Caução | Depósito em dinheiro que fica retido até o fim da locação | Até 3 aluguéis adiantados |
| Seguro-fiança | A seguradora cobre a inadimplência e depois cobra o locatário | Prêmio anual, geralmente 1 a 2 aluguéis |
A lei proíbe exigir mais de uma destas modalidades no mesmo contrato (art. 37, parágrafo único).
Qual garantia escolher
A escolha depende de quem tem caixa, quem tem fiador e quanto o locador quer se proteger.
Você tem um fiador disponível
O fiador é a opção sem custo direto para o locatário e a mais aceita pelos locadores.
- → O fiador responde com o próprio patrimônio
- → Costuma-se exigir imóvel quitado na mesma comarca
- → A fiança pode ser exonerada em contrato por prazo indeterminado
Você tem caixa e não tem fiador
A caução em dinheiro resolve sem envolver terceiros, mas imobiliza até 3 aluguéis.
- → Limite legal de 3 meses de aluguel
- → Deve ser depositada em caderneta de poupança
- → É devolvida com os rendimentos ao final da locação
Você não tem fiador nem caixa
O seguro-fiança troca o depósito por um prêmio anual pago à seguradora.
- → Custa normalmente de 1 a 2 aluguéis por ano
- → Depende de aprovação de crédito
- → O valor pago não é devolvido ao final
Baixe o contrato com a garantia escolhida
O modelo de contrato de aluguel já traz a cláusula de garantia pronta — basta indicar a modalidade.
Contrato de Aluguel
Modelo de locação residencial com a cláusula de garantia (caução, fiador ou seguro-fiança) e o reajuste anual.
Reajuste do aluguel (IGP-M / IPCA)
Como o aluguel é corrigido a cada 12 meses e qual índice escolher no contrato.
Ler o guia do reajusteRescisão e multa proporcional
O que acontece com a garantia quando o contrato é encerrado antes do prazo.
Ler o guia da rescisãoVocabulário da garantia locatícia
Os termos que aparecem no contrato e no que eles implicam.