Guia · Lei do Inquilinato
Fiador, caução ou seguro-fiança qual garantia escolher
A garantia é o que protege o locador se o aluguel não for pago. A lei admite três modalidades — e proíbe exigir mais de uma no mesmo contrato.
Atualizado em
Referência
O que a lei admite como garantia
As modalidades previstas na Lei nº 8.245/1991 e o que cada uma exige na prática.
Modalidade legal
- Fiador — Terceiro que responde pela dívida; normalmente exige imóvel próprio quitado
- Caução em dinheiro — Depósito de até 3 aluguéis em caderneta de poupança
- Caução em bens móveis — Bens dados em garantia, com registro
- Caução em imóveis — Averbada na matrícula do imóvel dado em garantia
- Seguro de fiança locatícia — Apólice contratada com seguradora, paga pelo locatário
- Cessão fiduciária de quotas de fundo — Menos usual; quotas de fundo de investimento cedidas em garantia
Proibido
- Duas garantias no mesmo contrato — Vedado pelo art. 37, parágrafo único — nulo de pleno direito
- Caução acima de 3 aluguéis — Limite do art. 38, § 2º
Ver todas as modalidades e exigências: 8
Fonte: Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), arts. 37 e 38.
Comparação
As três garantias mais usadas
Como cada modalidade funciona, quem paga e o que o locatário precisa apresentar.
| Garantia | Como funciona | Custo para o locatário |
|---|---|---|
| Fiador | Um terceiro assume a dívida se o locatário não pagar | Nenhum custo direto |
| Caução | Depósito em dinheiro que fica retido até o fim da locação | Até 3 aluguéis adiantados |
| Seguro-fiança | A seguradora cobre a inadimplência e depois cobra o locatário | Prêmio anual, geralmente 1 a 2 aluguéis |
A lei proíbe exigir mais de uma destas modalidades no mesmo contrato (art. 37, parágrafo único).
Na prática
Qual garantia escolher
A escolha depende de quem tem caixa, quem tem fiador e quanto o locador quer se proteger.
- A
Você tem um fiador disponível
O fiador é a opção sem custo direto para o locatário e a mais aceita pelos locadores.
- O fiador responde com o próprio patrimônio
- Costuma-se exigir imóvel quitado na mesma comarca
- A fiança pode ser exonerada em contrato por prazo indeterminado
- B
Você tem caixa e não tem fiador
A caução em dinheiro resolve sem envolver terceiros, mas imobiliza até 3 aluguéis.
- Limite legal de 3 meses de aluguel
- Deve ser depositada em caderneta de poupança
- É devolvida com os rendimentos ao final da locação
- C
Você não tem fiador nem caixa
O seguro-fiança troca o depósito por um prêmio anual pago à seguradora.
- Custa normalmente de 1 a 2 aluguéis por ano
- Depende de aprovação de crédito
- O valor pago não é devolvido ao final
Termos relacionados
Vocabulário da garantia locatícia
Os termos que aparecem no contrato e no que eles implicam.
- Fiança
- Exoneração da fiança
- Caderneta de poupança
- Apólice de seguro-fiança
- Inadimplência
- Ação de despejo
- Contrato de aluguel
- Lei do Inquilinato
Perguntas frequentes: fiador, caução e seguro-fiança
Respostas diretas da Equipe ContratoCentral para as dúvidas mais comuns.
Posso exigir fiador e caução no mesmo contrato?
Não. O artigo 37, parágrafo único, da Lei nº 8.245/1991 veda mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato de locação. Escolha uma — fiador, caução ou seguro-fiança — e deixe as demais cláusulas de garantia fora do contrato. A exigência cumulativa é nula e pode ser questionada pelo locatário.
Qual é o valor máximo da caução em dinheiro?
A caução em dinheiro está limitada a três meses de aluguel (art. 38, § 2º). O valor é depositado em caderneta de poupança e devolvido ao locatário, com os rendimentos, ao final da locação, descontado o que for devido.